Wat is er markt aan de woningmarkt?

In augustus 2022 was er een kentering op de woningmarkt, voor het eerst sinds lange tijd lagen de prijzen lager dan het jaar ervoor. Een maand later in september weer. In oktober weer. ‘De afkoeling op de woningmarkt zet door’, verkondigde RTL Nieuws. Sinds 2013 waren de prijzen gestegen, maar daaraan was nu een einde gekomen. Hoe kon dat zomaar gebeuren?

Anderhalf jaar eerder kopte de NVM site nog: ‘Grote vraag naar huizen houdt aan, prijzen stijgen naar recordhoogte’. Nu weten we allemaal dat de NVM haar woorden zo kiest dat zelfs als de prijzen dalen, de ongeïnformeerde lezer kan denken dat ze stijgen. Dat was begin 2021 echter niet nodig. De titel reflecteerde wat iedereen op de woningmarkt zag gebeuren, de prijzen stegen inderdaad naar recordhoogte. Die titel illustreert echter ook de veronderstelling van een causaal verband tussen de grote vraag naar huizen en de stijgende prijzen. Er is een grote vraag en daarom stijgen de prijzen.

Voor iedereen die denkt dat de woningmarkt zo werkt en zich zorgen maakte over de woningnood, zal het bericht van RTL over dalende prijzen een opluchting zijn geweest. Want als een grote vraag tot hogere prijzen leidt, dan wijzen dalende prijzen op een dalende vraag, of een groter aanbod. En in beide gevallen wordt het woningtekort kleiner. Goed nieuws dus. Toch is er in de berichtgeving van de NVM en van journalistieke media niets te vinden over een kleiner wordend tekort. Sterker nog, terugkijkend lijkt die hele woningnood geen moment verdwenen te zijn geweest. Hoe kan dat? 

Waarom trekt iedereen bij stijgende prijzen de conclusie dat er een woningtekort is en bij dalende prijzen niet dat dat tekort verdwenen is?

De woningmarkt is complexer dan veel mensen denken. Achter die woningprijs gaat een beetje markt, maar vooral veel overheid schuil. Een complexe mengvorm waarbij louter denken in termen van de markt ons vooral op het verkeerde been zet. Het beter begrijpen van de woning’markt’, helpt ons misschien ook doorgronden hoe dat marktdenken ons begrip van die andere mengvormen in de weg zit.

Complexiteit

Er zijn mensen die een woning willen hebben en er zijn mensen die woningen maken. Vraag en aanbod. De vraag naar woningen is groter dan het aanbod van woningen, dus stijgen de prijzen. Er moeten dus meer woningen worden gemaakt. Hoeveel complexer kan de woningmarkt zijn?

Best wel wat complexer. Achter de woningprijs gaan drie markten schuil. Bij het bouwen van een woning hebben we met twee markten te maken. De bouw, die bestaat uit aannemers en de achterliggende aanvoermarkten van bouwmaterialen. En de grondmarkt, die geen marktwerking kent en evenmin economische productiviteit, maar wel grote speculatiewinsten.

De drie ‘markten’ die achter de woningmarkt schuilgaan

Aangezien woningen ook betaald moet worden is er nog een derde markt van groot belang voor de woningmarkt, namelijk de geldmarkt. De hypotheekrente bijvoorbeeld is een belangrijk onderdeel van de maandlasten van veel woningbezitters. De rentestand heeft dus veel invloed op wat iemand voor een nieuwe woning kan betalen. Daar waar de geldmarkt in de woningmarkt overloopt, is het de overheid die bepalend is voor de hoeveelheid geld die op de woningmarkt terechtkomt, met allerlei regels over de financiering. 

Voor we op die drie markten verder ingaan, eerst iets over de vraag naar woningen. Want ook dat woord suggereert een eenvoud die er niet is. De vraag naar woningen is fundamenteel anders dan de vraag naar bijvoorbeeld consumentengoederen, omdat wonen een basisbehoefte is.

De vraag

De logica van markten vertelt ons wat er gebeurt als vraag en aanbod niet in evenwicht zijn. Is er een tekort van een bepaald product, dan stijgt de prijs tot er door afnemende vraag, of een toegenomen aanbod weer een evenwicht ontstaat. Stel we hebben het over de markt voor televisies. Dan betekent een prijsstijging dat een deel van de vraag wegvalt, omdat minder mensen een televisie voor die hogere prijs zullen aanschaffen. 

De crux van de vraag naar woningen zit hem erin dat die vraag bij hogere prijzen wel wegvalt, maar niet verdwijnt. Mensen kunnen de vraagprijs niet meer opbrengen en zijn daarmee geen vragende partij meer, dus in die zin valt de vraag weg. Probleem is alleen dat die mensen nog steeds geen woning hebben, dus de vraag blijft. Je kunt op de woningmarkt daarom beter een onderscheid maken tussen de effectieve vraag - mensen die het geld kunnen opbrengen - en de latente vraag - mensen die wel een huis zoeken, maar er geen kunnen betalen.

Die latente vraag is natuurlijk wel een rekbaar begrip. Als de prijzen voor studentenwoningen laag liggen, zullen studerende kinderen vaak op hun 18de op kamers gaan. Als de prijzen hoog liggen dan zullen ze later uit huis gaan, maar dat hoeft niet direct een probleem te zijn. Dat is anders als het gaat over een stel dat samenwoont in een éénkamerstudio en een drieling verwacht. In beide gevallen is er sprake van een latente vraag, maar de nood is in het tweede geval wel iets hoger dan in het eerste. Je kunt ook zeggen, de enige echte woningnood is die van daklozen. Tel het aantal daklozen en je weet wat de vraag naar woningen is. Het is de meest serieuze latente vraag, maar tegelijkertijd een effectieve vraag van praktisch nul. Want hoe laag de woningprijs ook is, de meeste daklozen hebben simpelweg geen geld om ook maar iets aan een woning te betalen.

Dat onderscheid tussen een latente en een effectieve vraag is voor de woningmarkt dus nogal relevant. Hoe meer mensen met een latente vraag naar woonruimte, hoe groter de spanning op de woningmarkt en in de levens van de vele mensen die om ruimte zitten te springen. Vanaf het najaar van 2022 is de woningprijs redelijk stabiel geweest (zie de prijsindex bestaande woningen). Dat zou dan betekenen dat vraag en aanbod zo’n beetje aan elkaar gelijk zijn en er geen tekort is. Dat klopt in die zin dat het aanbod gelijk is aan de effectieve vraag. Dat het tegelijkertijd nog steeds buitengewoon ingewikkeld is om woonruimte te vinden komt omdat daarnaast de latente vraag zo hoog is. Kortom, een grote woningnood, terwijl de prijzen op hetzelfde moment stagneren.

Als die latente vraag bestaat uit mensen die überhaupt niet meedoen aan dat spel van vraag en aanbod, gaat de markt hier dan verandering in brengen? Nee, want de redenen waarom die mensen buiten spel staan heeft niet zoveel met die marktlogica van doen. Die heeft te maken met de door de overheid gecreëerde condities waarbinnen marktpartijen opereren. De belangrijkste daarvan is misschien wel het overheidsmonopolie op het (her)bestemmen van grond.

De bouw

Eerst iets over de markt die we de bouw noemen. De enige van de drie eerdergenoemde markten die met recht een vrije markt mag heten. We hebben het dan over de wereld van de aannemers, waar installateurs, elektriciens, timmerlieden, metselaars, schilders, en dakdekkers onderdeel van uitmaken en alles wat er verder aan onderaannemers bestaat. Ook architecten en constructeurs horen daarbij en talloze specialistische adviseurs.

De bouw kent marktwerking - het constant doorvertalen door marktpartijen van vraag en aanbod in prijsstijgingen en dalingen en omgekeerd. Als er meer vraag naar het werk van aannemers is, dan rekenen ze hogere prijzen, dan nemen ze meer mensen aan, of komen er aannemers bij en zakken de prijzen weer. Er zijn veel kleine partijen en het is voor nieuwe ondernemers eenvoudig om tot deze markt toe te treden. Er is concurrentie. Er zijn veel manieren om een huis te bouwen, dus als er schaarste aan één materiaal is, dan zijn er alternatieven waarop kan worden overgeschakeld. De kosten voor bouwmaterialen bewegen mee met de marktprijzen. Als hout duurder wordt, dan worden houten kozijnen dat ook en wordt dat via de aannemer in de bouwprijs verrekend. Veranderingen in vraag en aanbod en de resulterende veranderingen in marktprijzen van zowel de arbeid als het materiaal waar de bouw gebruik van maakt, worden constant doorvertaald. Er is weinig oligopolistisch en niets monopolistisch aan de aannemerij in de woningbouw ¹. De overheid heeft er geen actieve rol. De bouw is dus met recht een markt.

De grondmarkt

Aan de grondmarkt daarentegen is bijna niets markt. Dat begint ermee dat grond niet wordt bijgemaakt. Er is geen productie² van grond er is louter bezit van grond. Een ondernemer in de bouw maakt iets, een ondernemer in de grondmarkt maakt niets. Het woord ondernemer is voor de grondbezitter om die reden dan ook iets teveel eer, gezien de totale afwezigheid van economische productiviteit. Zelfs het woord grondhandelaar suggereert meer activiteit dan de grondbezitter hoeft te ondernemen. Een handelaar in goederen transporteert zijn goederen naar de plek waar vraag is. Hij vervult in die zin een functie in de markt, hij brengt vraag en aanbod letterlijk samen. De handel van grond is niets meer dan het op papier overdragen van bezit.

De grondmarkt is ook op een ongewone manier zeer monopolistisch. Elke eigenaar is namelijk monopolist. Want grond is nogal locatiegebonden en het unieke aan het ‘product’ grond is die locatie. Als jij in het bezit bent van een lapje grond, dan kan iedereen zonder het gezien te hebben, met zekerheid zeggen dat dat lapje grond uniek is. Dat er maar één van bestaat. Dat maakt van jou en elke andere grondbezitter een monopolist. Daarbij moet gezegd worden dat niet alles wat uniek is ook waardevol is omdat het uniek is. Heb je bijvoorbeeld een stukje grond in deze woonwijk, dan is dat uniek en dat maakt je tot monopolist. Maar de verschillen met de monopolies van de buren zijn niet zo groot dat je dat monopolie te gelde kunt maken. 

Dat verandert wanneer een ontwikkelaar de hele buurt opkoopt om er een groot gebouw neer te zetten en ook jouw grond daarvoor nodig is. Dan wordt jouw monopolie opeens veel meer waard. Gebruik je daarbij datzelfde onderscheid tussen latent en effectief - dan verandert in zo’n situatie een latent grondmonopolie in een effectief grondmonopolie. Je kunt je monopolie te gelde maken door de ontwikkelaar je voor een fors bedrag te laten uitkopen.

Een grondspeculant probeert grond te verwerven waarvan het monopolie geëffectueerd kan worden. Waarvan hij, iets minder eufemistisch gezegd, de prijs kan opdrijven.

Stel je een stad voor die binnen haar gemeentegrenzen wil uitbreiden, maar nog maar beperkte gebieden heeft die daarvoor in aanmerking komen. Utrecht bijvoorbeeld. Hier kun je zien dat binnen de gemeentegrenzen, in de oksel van de A12 en de A2, nog veel makkelijk te bebouwen weidegrond ligt. Dat gebied heet Rijnenburg en de grond is in handen van grondspeculanten die dat ook is opgevallen. Zodra de bestemming van die grond wijzigt naar woningbouw, verveelvoudigt de waarde ervan. En dan zien we wat ‘ondernemerschap’ betekent in de wereld van grondspeculatie en hoe die ‘grondmarkt’ ‘werkt’.

De casus Rijnenburg

Grond wordt, zoals gezegd, niet bijgemaakt. Grond voor woningbouw echter wel. Dat gebeurt door het herbestemmen van grond - een administratieve wijziging. Elke vierkante meter grond in Nederland heeft een bestemming, zoals landbouw, industrie, kantoor, die gewijzigd kan worden naar wonen. Er is alleen geen bedrijf dat dat kan, want dat herbestemmen hebben we nooit aan de markt overgelaten. De lokale politiek beslist over bestemmingsplanwijzigingen en dat weten grondspeculanten heel goed.

Partijen in de lokale Utrechtse politiek denken verschillend over waar je woningen kunt bouwen. Rijnenburg is één van de weinige lege gebieden binnen de gemeentegrenzen, maar je kunt ook binnenstedelijk bouwen.³ Dat gaat echter in tegen het financiële belang van de grondspeculanten die grond hebben in Rijnenburg. Dan lopen zij de waardestijgingen mis die het rechtstreekse gevolg zijn van de politieke beslissing om hun grond tot woningbouw te bestemmen.

Nu denk je misschien dat marktpartijen, die politieke bemoeienis in de regel verafschuwen, graag een heldere afbakening zien tussen staat en markt. Een begrenzing om die verschillende rollen uit elkaar te houden. Maar van zo’n begrenzing trekken grondspeculanten zich in ieder geval weinig aan. Dat wordt duidelijk in dit uitstekende stuk van Follow The Money, dat laat zien hoe deze marktpartijen politiek hun zin proberen te krijgen.

14 bezitters van grond in Rijnenburg richten samen een consortium op en zoeken direct contact met de Utrechtse politiek. Er worden brieven gestuurd aan de gemeenteraad. Er komt een campagne met billboards langs de snelweg. De voorzitter van dit consortium is Harm Janssen van Heijmans. Hij is toevallig voormalig wethouder voor het CDA in Utrecht en kent dus de weg in het stadhuis. Een manager van één van de grond bezittende partijen laat GroenLinks raadslid Floor de Koning weten: ‘Als jullie het blijven tegenhouden, krijgen jullie het wel heel moeilijk bij de volgende verkiezingen. […] Dan richten we al ons campagnebudget op jullie partij onderuit halen en de andere omhoog’. Op allerlei manieren voert deze marktpartij de druk op de lokale politiek dus op.

Even los van de morele vragen die je daarover kunt stellen. Waar zitten we nu in economische termen naar te kijken? We zien 14 grondbezitters die hun monopolies proberen te effectueren, door zich als marktpartijen gezamenlijk met een overheidstaak te bemoeien en druk uit oefenen op politici om te kiezen voor bouwen in ‘hun’ polder. Dat politieke besluit zou hen in één keer heel veel geld opleveren.⁴ Geld waar niets voor geproduceerd wordt. Waar geen service voor geleverd wordt. Dat niet wordt verdiend met iets innovatiefs, of het gevolg is van een beter product dan dat van de concurrentie. Sterker nog, met de concurrentie is een consortium opgericht, om de politiek te bewegen in één keer die hele polder tot toekomstige woonwijk te bestemmen. Zo voorkomen ze dat ze concurrenten worden, in een strijd om welke grond wel en welke grond niet tot woonbestemming wordt omgezet. Dat wat ze zelf een consortium noemen, heet in economische termen ook wel een kartel.

We zien dus een kartel van economisch improductieve grondmonopolisten dat druk zet op de lokale politiek om ervoor te zorgen dat de waarde van haar bezit verveelvoudigd.

Grondbezit overheid

Een laatste toevoeging over de grondmarkt gaat over de rol van de lokale overheid. Want niet alleen is de gemeente de partij die bestemmingen bepaalt, ze is soms ook de bezitter van de grond. Daarmee heeft ze twee, soms strijdige belangen. 

Stel een gemeente denkt na over een nieuwe wijk met goedkope woningen. Ze heeft daar zelf land van een boer voor aangekocht, waarvan ze de bestemming dus ook zelf kan wijzigen naar woningbouwgrond. Maar naast die ambitie om goedkope woningen te bouwen, wil ze misschien ook wel geld aan de grond verdienen. Er is tenslotte altijd wel een begrotingspost waar geld bij moet. Dat kan er dan toe leiden dat die wens om zoveel mogelijk op die ontwikkeling te verdienen de overhand krijgt.

De Geldmarkt

De derde markt die bepalend is voor de kosten van wonen is de geldmarkt, waarop bijvoorbeeld de hypotheekrentes tot stand komen. Die geldmarkt kent veel private spelers en heeft veel weg van een vrije markt. Toch wordt er, met name door de centrale banken, die min of meer onafhankelijk, maar niet los van de staat zijn, wel actief ingegrepen. De rentestanden die door de centrale banken worden vastgesteld zijn natuurlijk heel bepalend voor de geldmarkt. Maar met name waar de geldmarkt en de woningmarkt samenkomen, bij het verstrekken van hypotheken, bepaalt de overheid heel veel.

Ze bepaalt hoeveel hypotheek de bank, op basis van jouw inkomen, aan jou mag verstrekken. Ben je met iemand samen, dan vindt de overheid sinds de jaren 90 dat het partnerinkomen ook mag worden meegeteld. Daarmee werden de mogelijkheden om je in de schulden te steken nog verder vergroot. Verder bepaalt onze overheid dat je op dit moment tot 100% van de woningwaarde kan lenen. Terwijl in andere landen, zoals Duitsland, het gebruikelijk is dat je ook veel eigen geld inbrengt. Deze overheidsdecreten zijn dus erg bepalend voor het beschikbare geld op de woningmarkt. 

Hoe meer geld de overheid particulieren toestaat te lenen, hoe meer geld zij hebben om tegen elkaar op te bieden, met prijsstijgingen tot gevolg. Dat tegen elkaar opbieden lijkt dan op het vrije spel van vraag en aanbod, maar de hoogte van de eruit voortkomende prijzen, is volledig geschraagd door dat overheidsbeleid. Stel nu dat de overheid bepaalt dat vanaf morgen nog maar 90% van de woningprijs mag worden geleend. Dan valt een groot deel van de effectieve vraag weg, omdat niet iedereen 10% van de woningprijs uit eigen middelen kan neerleggen. Wat er dan gebeurt laat goed zien dat die eenvoudige voorstelling van de woningmarkt niet klopt. De woningprijs zal inzakken, zonder dat er ook maar iets aan de woningnood verandert. Simpelweg omdat de effectieve vraag wegvalt en een veel kleiner deel van de mensen het geld voor een woning kan neerleggen. Het laat ook zien hoe bepalend, niet de krachten van de markt, maar de decreten van de overheid zijn voor de woningprijs.

Er zijn nog veel meer manieren waarop de overheid de hoeveelheid geld die rondgaat in de woningmarkt beïnvloedt. De net afgeschafte jubelton was natuurlijk een bekende. De fiscale bepaling dat je geen belasting hoeft te betalen over inkomsten uit verhuur. De mogelijkheid van startersleningen, die starters de mogelijkheid biedt een nog grotere schuld aan te gaan dan andere hypotheekontvangers. De hypotheekrente-aftrek niet te vergeten. Achter de ‘marktprijs’ zit allemaal overheidsbeleid.

Samengevat

De vraag naar woningen valt uiteen in de effectieve vraag - mensen die het geld voor een woning kunnen opbrengen - en de latente vraag - mensen die dat niet kunnen. Stijgen de prijzen van woningen, dan daalt de effectieve vraag, omdat sommige mensen het simpelweg niet meer kunnen betalen. Die mensen hebben nog steeds een latente vraag, maar ze doen niet meer mee aan het spel van vraag en aanbod. Ze verdwijnen als het ware van de markt. Het mechanisme van vraag en aanbod zorgt voor een nieuw evenwicht. Het probleem is echter niet opgelost, want die latente vraag naar woningen wordt groter. En anders dan in andere markten is een latente vraag naar woningen een maatschappelijk probleem.

De markt kan dat probleem niet oplossen, omdat de markt geen woningbouwgrond produceert. Dat doet de gemeentelijke overheid door de bestemming van grond te wijzigen. De speculerende grondmonopolist weet dat. Zijn soms buitensporige winst komt niet voort uit innovatieve, of efficiënte productie, want hij produceert niets. Hij is economisch inactief. Zijn winst is het rechtstreekse gevolg van een politiek besluit, tenminste als dat in zijn voordeel genomen wordt. Daarom maakt hij zich als marktpartij vaak schuldig aan grensoverschrijdend gedrag door zich te mengen in de lokale democratie, waar hij niets te zoeken zou moeten hebben. Die bemoeizucht is onderdeel van de grondmarkt, of wat we misschien beter een geïnstitutionaliseerde praktijk van publiek-private belangenverstrengeling kunnen noemen. Daarnaast is er ook grond in handen van lokale overheden, die bij uitgifte van woningbouwgrond zelf aan die grond kunnen verdienen.

De overheid bepaalt in grote mate hoeveel hypotheekschuld Nederlanders aangaan om een woning te kunnen kopen. Dat die collectieve hypotheekschuld nu zo’n 854 miljard euro bedraagt en banken daar miljarden per jaar aan verdienen, is het directe gevolg van decennia overheidsbeleid. Hetzelfde geldt voor de hypotheekrente-aftrek, die kopers in staat stelt nog meer voor een woning te lenen en de staat op dit moment jaarlijks zo’n 8 miljard euro kost. Hier zijn geen marktkrachten aan het werk, dit is de uitkomst van politieke beslissingen.

Conclusies

Je komt bij de bakker voor een brood, maar je ziet buitensporige prijzen. Je moet iets eten en er is geen alternatief in de buurt. Er staan veel mensen in de winkel, maar er ligt nog slechts een enkel brood. Je bent aan de beurt. Je kijkt in je portemonnee en daar zit gelukkig voldoende geld in, dus besluit je toch maar een brood te kopen. Dat zijn nu eenmaal de marktprijzen denk je. 

Stel nu dat de wethouder heeft bepaald hoeveel broden deze bakker mag bakken. Het zijn er te weinig voor de aanwezige klanten, dat is politiek zo besloten. Meer bakken mag niet, maar de prijzen verhogen mag wel. Wat je aan brood mag besteden is ook politiek bepaald. Afhankelijk van je inkomen mag je een bepaald bedrag aan brood besteden. Er is een vraagprijs voor het brood en een transactie omdat je besluit het brood te kopen, maar is hier sprake van een markt? Of camoufleert de transactie de politieke besluitvorming en is er van marktkrachten eigenlijk geen sprake? Precies zoals op de woningmarkt.

Vlak achter de façade van marktprijzen zit overheidsbeleid. De overheid is monopolist in herbestemmen van grond en bepaalt dus de schaarste van grond voor nieuwbouw. Bovendien bepaalt ze hoe groot de hypotheek is die we kunnen krijgen en dus hoeveel we voor een huis kunnen bieden. Met regels en beleid voor die twee essentiële onderdelen, bepaalt ze in hoge mate het prijsverloop op de woningmarkt. 

In de inleiding stelde ik de volgende vraag. Waarom trekt iedereen bij stijgende prijzen de conclusie dat er een woningtekort is en bij dalende prijzen niet dat dat tekort verdwenen is? Het antwoord op die vraag was in het najaar van 2022 duidelijk. De rente was snel gestegen. Daardoor zakte de effectieve vraag in en werd de latente vraag dus groter. Het tekort veranderde daarmee niet, maar door de gestegen rente veranderde wel het aantal mensen dat het geld kon opbrengen.

Op de korte termijn kunnen veranderingen in de bouw- en geldmarkt, zoals stijgende materiaalprijzen, of snel oplopende rentestanden, de prijzen van woningen laten fluctueren. Maar de structurele veranderingen, zoals de stijging van de woningprijs in de afgelopen veertig jaar, zijn het resultaat van overheidsbeleid. Van politieke keuzes, niet van marktkrachten. De belangrijkste daarvan zijn de schaarste aan grond voor woningbouw en de royale mogelijkheden om steeds meer geld te lenen. 

Het heeft het huizen-bezittende-electoraat van CDA en VVD veel overwaarde opgeleverd. Ook leidde het, en nog steeds, tot grote private winsten van grondspeculanten die hun grondmonopolies te gelde maken en tot extra inkomsten voor gemeenten. Tegenover die overwaardes en grondwinsten staat 854 miljard euro aan particuliere hypotheekschuld. En een woningmarkt die de bestaanszekerheid van velen op het spel zet. 

Beleid kun je veranderen. Als de overheid de hoeveelheid grond voor woningbouw in grote stappen laat toenemen, dan zal de grondprijs dalen. Dan kan de situatie zich voordoen dat ondanks het woningtekort de woningprijzen stagneren, of dalen. Niet door marktkrachten, maar door dezelfde politieke krachten, die in de afgelopen vier decennia die woningprijzen hebben laten stijgen. De bouwcomponent in de woningprijs kan dan nog steeds op peil blijven, waardoor er gewoon gebouwd kan worden. Zorgen we ervoor dat die daling klein is en geleidelijk gaat dan merken we er weinig van, maar hebben we op termijn wel een betaalbare woningmarkt en minder schuld. Basisingrediënten voor de bestaanszekerheid. 

De woningmarkt is een complex samenspel van marktpartijen en vooral overheidsbeleid, dat ook door politici die er over gaan nauwelijks wordt doorgrond. Het geheel is niet te begrijpen als louter marktfenomeen en evenmin als het resultaat van louter overheidsbureaucratie. De politiek is er wel zo bepalend dat aan een minister van wonen best de vraag gesteld mag worden waarom de overheid de woningprijs al decennia laat stijgen. Als zijn antwoord is dat dat door de markt komt dan mag er best gelachen worden.

In de politiek-economische geschiedenis wordt regelmatig de vraag gesteld of iets een overheidstaak zou moeten zijn, of ‘aan de markt moet worden overgelaten’. De uitkomst van dat ideologische gevecht is soms, dat beide kampen een beetje gelijk krijgen, met een mengvorm als resultaat. Vooral in domeinen waar we met z’n allen zien dat er een publieke taak ligt. Denk aan het bevorderen van voldoende woongelegenheid, of de ordening van de beperkte ruimte die we met 18 miljoen mensen gebruiken. Die mengvormen zijn voor beide kampen ideologisch onbevredigend. Ze zijn bovendien ingewikkelder te doorgronden en mede daardoor moeilijk te veranderen. Maar zoals de problemen op de woningmarkt laten zien, we kunnen er niet omheen.

1. dat geldt waarschijnlijk in mindere mate voor de civiele aannemerij, de wereld van infrastructuurprojecten. Daar zijn maar enkele grote spelers actief, dus die markt is oligopolistischer, en dus minder concurrerend en vrij.

2. het uitzonderlijke geval van inpoldering, waarbij er meestal door overheidsingrijpen land bij komt, laat ik hier buiten beschouwing

3. bijvoorbeeld door industriegebieden te herstructureren en (deels) geschikt te maken voor woningbouw

4. Platform Investico en Follow The Money becijferden dat vier gebieden waar grondspeculanten veel grond in handen hebben (waaronder Rijnenburg), bijna een half miljard euro aan directe waardestijgingen opleveren wanneer zij voor woningbouw bestemd worden.